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Quelle fiscalité pour les LMNP/LMP?

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Quelle fiscalité pour les LMNP/LMP?


Contrairement aux revenus tirés des locations nues, les revenus tirés des locations meublées sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans la catégorie des revenus fonciers.

Un bailleur peut bénéficier du statut de loueur meublé professionnel (LMP) si ses recettes dépassent 23.000 €/an et représentent plus de la moitié de ses revenus globaux. Cela est donc rarement le cas. Si le bailleur ne peut pas bénéficier du statut de LMP, alors il bénéficiera du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).

Il sera alors possible de choisir parmi deux principaux régimes d’imposition :

Le régime Micro-BIC

Les revenus locatifs doivent être inférieurs à 32.600 €/an et bénéficient alors d’un abattement de 50%. Après abattement, les revenus sont imposables au taux marginal d’imposition (ex: 30%, 41%) et soumis aux prélèvements sociaux (15,5%).

Avantage: Les formalités déclaratives sont très simples (une simple case à renseigner sur sa déclaration de revenus).

Inconvénient: Ce régime est rarement intéressant fiscalement car il ne tient pas compte des amortissements et des intérêts d’emprunt qui sont déductibles en LMNP/LMP.

Par exemple, pour un taux marginal d’imposition de 30%, l’impôt BIC dû sera de 50% x (30% + 15,5%) = 22,75%

Le régime BIC réel

Le régime réel est obligatoire si les revenus locatifs tirés de meublés sont supérieurs à 32.600 €/an et peut être choisi sur option, sinon.

Avantage: Il permet de déduire au réel toutes les charges afférentes aux biens loués (intérêts d’emprunts, taxes foncières, assurances habitation, …) ainsi que d’amortir le bien lui même, les travaux, l’ameublement, ….

Ce régime est donc fiscalement particulièrement intéressant car il permet généralement de ne pas être imposable (impôt BIC = 0).

Inconvénient: Les formalités déclaratives sont plus complexes car ce régime impose la tenue de comptes annuels reprenant l’ensemble des recettes et dépenses. Cependant, un expert-comptable compétent en matière de LMNP/LMP établira aisément ces comptes et deux tiers de ses honoraires sont déductibles de votre impôt sur le revenu.