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Loi ALUR, encadrement des loyers, vraiment?

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Pourquoi l’encadrement des loyers ne concerne pas les locations de standing?


La mesure phare de la loi ALUR (dite « loi Duflot ») réside dans l’encadrement des loyers.

Ce que dit la loi ALUR

Dans les zones de plus de 50.000 habitants et où il y a pénurie de logements (soit 28 villes), un observatoire local des loyers (l’OLAP pour Paris) établira chaque année un loyer médian (appelé loyer de référence) en fonction du type de logement (nombre de pièces), du secteur géographique (quartier), de l’année de construction de l’immeuble et du type de location (vide ou meublée). Le loyer retenu devra ensuite être publié par arrêté préfectoral.

La règle générale applicable aux loyers de résidences principales des locataires sera alors la suivante: 70% x loyer de référence < loyer hors charges < 120% x loyer de référence

Par ailleurs, la loi prévoit que le bailleur puisse ajouter un complément de loyer si son appartement dispose de « caractéristiques de localisation ou de confort » en comparaison aux biens de même type et situés dans la même zone géographique. Ce complément de loyer pourra être librement fixé par le propriétaire. Le loyer de biens meublés de standing (comme ceux proposés par ID&P) n’est donc, en réalité, pas encadré par la loi ALUR.

Toutefois, le locataire pourra contester ce complément de loyer, dans les trois mois suivant la signature du bail, en saisissant la commission départementale de conciliation. Les « caractéristiques de localisation ou de confort » devront donc être réelles et justifiées.

Enfin, par clause expresse prévue au bail, une majoration de loyer pourra être appliquée en cas de réalisation de travaux d’amélioration ou d’acquisition d’équipements par le propriétaire-bailleur de la location meublée.

Conséquences actuelles de la loi

La loi ALUR a provoqué une chute des mises en chantier et créé un mouvement d’attentisme de la part de nombreux investisseurs qui étaient alors dans l’incertitude quant au niveau de loyer auquel ils pourraient proposer leur bien et donc au niveau de rentabilité qu’ils pourraient en attendre. Mais elle a également créé de nombreuses opportunités, mettant les investisseurs, alors plus rares sur le marché, en position de force.

Face à cette situation de blocage et à l’usine à gaz que constitue la loi ALUR, le 29 août 2014, le gouvernement faisait machine arrière sur l’encadrement des loyers, le Premier ministre indiquant alors que « nous avons désormais assez de recul pour juger des difficultés de sa mise en œuvre »  et que « les conditions techniques ne seront pas réunies avant des mois, voire des années« .

Pour ne pas abandonner formellement cet engagement de campagne du Président de la République, le dispositif n’est, depuis, plus prévu dans 28 villes mais uniquement à Paris et à Lille « à titre expérimental » et, par la suite, dans « d’autres villes qui sont volontaires pour expérimenter l’encadrement des loyers ». Il pourrait s’agir de Grenoble et de La Rochelle.

Le décret n°2015-650 a fixé les loyers de référence 2015 applicables à Paris, confirmé par l’arrêté préfectoral n°2015 176-0007, applicable depuis le 1er août 2015.

L’article du décret concernant le complément de loyer pour « caractéristiques de localisation ou de confort » n’apporte quant à lui aucune restriction par rapport à la loi elle-même. Il précise uniquement que, bien entendu, les prestations fournies par le propriétaire ne peuvent pas être imputées deux fois au locataire, une fois dans le loyer de référence ou les charges et, une fois dans le complément de loyer.

La loi, comme le décret d’application, permettent donc aux bailleurs souhaitant fournir à leurs locataires des prestations de qualité de ne pas voir leurs loyers encadrés par la loi ALUR.

Conséquences futures de la loi

Il est tout d’abord fort probable que cette loi ne perdure pas (voire sera abrogée par un futur gouvernement), notamment en raison :

– de son coût (en particulier pour le financement et le maintien des différents organes de décision) et de sa complexité de mise en œuvre (notamment en raison du nombre de décrets et d’arrêtés, dont nombreux sont toujours en attente de publication),

– du manque de fiabilité des données collectées par les observatoires locaux des loyers pour définir les loyers de référence, qui relèvent, pour partie, du simple déclaratif des bailleurs (ces derniers ayant tendance à revoir à la baisse leurs déclarations, les pensant ensuite communiquées au fisc). Les loyers de référence risquent ainsi d’être juridiquement contestables par les éventuels bailleurs qui auraient vu leurs loyers remis en cause.

– de la nouvelle hausse des prix des petites surfaces que cela pourrait entraîner. Car, les loyers des studios et des 2 pièces étant mieux valorisés par la loi ALUR, ces appartements, d’ores et déjà très prisés, verront leur cote augmenter à nouveau de façon non proportionnelle aux autres types de logements.

– de la dégradation de la qualité du parc locatif privé que cela pourrait également entraîner. En effet, sous couvert de rendre accessible le logement aux plus démunis, le plafonnement des loyers parisiens incitera la plupart des bailleurs à réduire au strict minimum les dépenses nécessaires à l’entretien de leur bien et de leur immeuble.

Enfin, comme indiqué précédemment, les locations de standing bénéficient, quant à elles, des larges portes de sortie et exceptions qu’offre la loi ALUR (notamment le complément de loyer) et ne sont donc pas concernées par ce plafonnement.